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Di Sinead Cruise, Lucy Raitano e Lewis Jackson

LONDRA/SYDNEY (Reuters) - Gli investitori e i prestatori di immobili commerciali si stanno lentamente confrontando con una brutta domanda: se le persone non faranno mai più acquisti nei centri commerciali o non lavoreranno negli uffici come facevano prima della pandemia, quanto saranno sicure le fortune che hanno accumulato nei mattoni e nella malta? ?

L’aumento dei tassi di interesse, l’inflazione persistente e le squallide condizioni economiche sono nemici familiari per gli acquirenti esperti di immobili commerciali, che in genere superano le tempeste aspettando che la domanda di affitti si riprenda e il costo del prestito scenda.

Le recessioni cicliche raramente provocano svendite, a condizione che i finanziatori siano fiduciosi che l’investitore possa ripagare il prestito e che il valore dell’asset rimanga al di sopra del debito prestato a fronte di esso.

Questa volta, però, analisti, accademici e investitori intervistati da Reuters avvertono che le cose potrebbero andare diversamente.

Con il lavoro a distanza ormai una routine per molte aziende con sede in ufficio e per i consumatori che abitualmente acquistano online, città come Londra, Los Angeles e New York sono piene di edifici che le popolazioni locali non desiderano o di cui non hanno più bisogno.

Ciò significa che il valore dei grattacieli del centro città e dei grandi centri commerciali potrebbe richiedere molto più tempo per riprendersi. E se non si riescono a trovare inquilini, proprietari e finanziatori rischiano perdite più dolorose rispetto ai cicli precedenti.

"I datori di lavoro stanno cominciando a rendersi conto che costruire gigantesche strutture per immagazzinare i propri dipendenti non è più necessario", ha detto a Reuters Richard Murphy, economista politico e professore di contabilità presso l'Università di Sheffield nel Regno Unito.

"I proprietari di immobili commerciali dovrebbero essere preoccupati. Gli investitori in essi farebbero bene a smettere adesso", ha aggiunto.

MURO ​​DEL DEBITO

Le banche globali detengono circa la metà dei 6mila miliardi di dollari di debito immobiliare commerciale in circolazione, ha dichiarato Moody’s Investors Service a giugno, con la quota maggiore in scadenza nel 2023-2026.

Le banche statunitensi hanno rivelato perdite vertiginose nel settore immobiliare nei loro dati del primo semestre e hanno avvertito che ne sarebbero arrivate altre.

I finanziatori globali dei fondi di investimento immobiliare industriale e degli uffici statunitensi (REIT), che hanno fornito valutazioni del rischio di credito al fornitore di dati Credit Benchmark a luglio, hanno affermato che le aziende del settore hanno ora il 17,9% in più di probabilità di insolvenza rispetto a quanto stimato sei mesi fa. I mutuatari nella categoria holding e sviluppo immobiliare del Regno Unito avevano il 4% in più di probabilità di default.

Jeffrey Sherman, vice direttore degli investimenti della casa di investimento statunitense DoubleLine da 92 miliardi di dollari, ha affermato che alcune banche statunitensi sono caute nel vincolare liquidità preziosa nei rifinanziamenti di proprietà commerciali dovuti nei prossimi due anni.

"La fuga dei depositi può avvenire da un giorno all'altro", ha affermato, riferendosi alla migrazione dei depositi dei clienti dalle banche ai fondi del mercato monetario "privi di rischio" ad alto rendimento e ai titoli del Tesoro.

"Finché la Fed mantiene i tassi alti, è una bomba a orologeria", ha detto.

Alcuni policymaker globali, tuttavia, rimangono fiduciosi che il cambiamento post-pandemia nella nozione di cosa significhi “andare a lavorare” non preannuncia una crisi del credito stile 2008-9.

La domanda di prestiti da parte delle società della zona euro è crollata ai minimi storici nell’ultimo trimestre, mentre gli “stress test” annuali della Federal Reserve statunitense hanno rilevato che le banche, in media, subirebbero un tasso di perdita sui prestiti previsto inferiore nel 2023 rispetto al 2022 in uno scenario “estremo” di 40 % di calo dei valori degli immobili commerciali.

I valori medi delle proprietà commerciali nel Regno Unito sono già diminuiti di circa il 20% rispetto al loro picco senza innescare importanti svalutazioni dei prestiti, con una fonte normativa di alto livello che ha osservato che le banche del Regno Unito hanno un’esposizione immobiliare molto più piccola in proporzione ai prestiti complessivi rispetto a 15 anni fa.

Ma Charles-Henry Monchau, Chief Investment Officer presso Bank Syz, ha paragonato l’impatto di un inasprimento aggressivo dei tassi alla pesca con la dinamite.

"Di solito i pesci piccoli vengono in superficie per primi, poi quelli grandi, le balene, arrivano per ultimi", ha detto.